Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der Erträge, die sie langfristig erwirtschaftet, also der Mieteinnahmen. Es ist die Standardmethode für die Bewertung vermieteter Objekte und Kapitalanlagen.
Wie das Ertragswertverfahren funktioniert:
- Jahresrohertrag: Alle Mieteinnahmen des Jahres
- Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (ca. 20 bis 25 % des Rohertrags)
- Jahresreinertrag: Was nach Kosten übrig bleibt
- Kapitalisierung: Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz = Gebäudeertragswert
- Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert
Was ist der Liegenschaftszinssatz? Der Liegenschaftszinssatz ist der marktübliche Zinssatz, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird. Er wird vom Gutachterausschuss ermittelt und variiert je nach Objektart und Lage (typisch: 2 bis 5 % für Wohnimmobilien).
Rechenbeispiel (vereinfacht):
- Jahresnettomiete: 15.000 €
- Bewirtschaftungskosten (25 %): − 3.750 €
- Jahresreinertrag: 11.250 €
- Liegenschaftszinssatz: 3 %
- Gebäudeertragswert: 11.250 ÷ 0,03 = 375.000 €
- Bodenwert: 80.000 €
- Ertragswert: 455.000 €
Wann wird es eingesetzt? Bei vermieteten ETWs, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, immer dann, wenn die Rendite im Vordergrund steht.
Rechtsgrundlage: §§ 17 bis 20 ImmoWertV